Suite à l’adoption de la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en mars 2014, il a paru nécessaire à l’UFC-Que Choisir de vérifier les pratiques des agences immobilières et de s’assurer qu’elles respectent les nouvelles règles, notamment l’information sur les frais, le plafonnement des honoraires et les justificatifs demandés aux candidats locataires.
En effet, deux types de frais sont facturables au locataire au moment de la prestation :

• D’une part, la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail.

• D’autre part, la réalisation de l’état des lieux.

Il faut savoir que l’état des lieux peut être effectué par un huissier, sur demande du locataire. La rémunération de l’huissier est différemment réglementée : cette formule est conseillée pour des surfaces supérieures à 50 m². Ni l’agence, ni le bailleur ne peuvent refuser cette demande, qui reste amiable.
Les honoraires sont plafonnés selon trois zones, en fonction de la tension du marché local : 10 € pour les communes des agglomérations de NANTES et SAINT -NAZAIRE, 8 € dans le reste du département.
Une liste exclusive des documents exigibles par l’agence a été fixée par un décret du 5 novembre 2015. Si un document n’est pas sur la liste, c’est qu’il est interdit de le demander.

En novembre 2015, 28 agences du département ont été visitées par les enquêteurs bénévoles, de manière anonyme. Chacun devait rechercher un appartement à louer pour un jeune membre de sa famille, soit un appartement de type 2 pour un jeune, employé en CDD, dont le revenu mensuel correspondait à trois fois le montant du loyer (environ 1.500 €), mais n’avait pas de garant.

L’enquêteur devait vérifier :

• L’affichage obligatoire des informations : DPE (Diagnostic de Performance Energétique), honoraires.

• La distinction dans les honoraires entre frais de location et état des lieux.

• Le respect du plafonnement des honoraires.

• Les conseils donnés par le professionnel, sa réaction à l’absence de garant et les justificatifs réclamés.

Une part encore importante des agences ne respecte pas la loi, pourtant applicable depuis 2010 :

• 8 % n’affichent aucune vignette.

• 4 % n’affichent la vignette que sur une petite partie.

• 13 % affichent sur la plupart mais pas sur toutes.

Bien qu’obligatoire depuis 25 ans, il n’est pas systématique : 29 % des agences enquêtées ne le pratiquent pas ! D’autre part, lorsque les honoraires sont affichés, la présentation différenciée des prestations (honoraires de visite, constitution du dossier, rédaction du bail d’un côté et état des lieux de l’autre) n’est respectée que dans 14 % des cas.

Toutes les agences respectent le plafonnement réglementaire fixé par la loi ALUR, mais au final, on a un résultat très éloigné de l’objectif initial de la loi, qui était de diviser les frais au moins par deux. La moyenne des honoraires par m² (y compris l’état des lieux) s’établit à 9,90 €.

85 % des agences ont demandé au moins un document illégal au regard de la nouvelle réglementation, soit le plus fréquemment : un relevé d’identité bancaire, plusieurs justificatifs de domicile (au lieu d’un seul), une photographie (en plus de celle de la carte nationale d’identité), un chèque de réservation, un livret de famille, une carte grise, une autorisation de prélèvement automatique. Une agence sur trois a demandé des documents illégaux depuis 1989 (comme l’autorisation de prélèvement) !

Le service et les conseils proposés aux candidats à la location restent limités : dans 48 % des cas, l’agence n’a pas donné d’informations détaillées sur le logement proposé (photographies, équipements, plan…).

• Le défaut d’affichage du DPE et des honoraires est une faute grave, qui prive le locataire d’informations utiles à sa décision.

• L’état des lieux le plus souvent intégré aux frais d’agence est une pratique irrégulière, si le choix n’est pas au moins affiché ou expliqué.

• Les honoraires d’agence sont encore élevés pour le locataire, du fait du niveau des plafonds fixés par la loi.

• L’agent immobilier est essentiellement au service du bailleur, avec des demandes de justificatifs illicites, un service et des conseils limités, pour le candidat locataire.

Face aux abus constatés, les associations UFC-Que Choisir de NANTES et SAINT-NAZAIRE, avec la fédération, ont mis en demeure de se conformer à la loi ALUR les agences pour lesquelles des irrégularités ont été constatées (20 agences sur 28, tout de même…).
Sans réaction de leur part, une action en justice sera envisagée.
La campagne d’opinion menée dans le département à la suite de cette enquête, aura été en définitive fructueuse, pour au moins trois raisons :

• D’abord, elle a été largement relayée par les médias (FRANCE BLEU, OUEST-FRANCE pour la LOIRE-ATLANTIQUE).

• Ensuite, elle a conduit la profession à réagir (Loïc CANTIN, président départemental de la FNAIM, à l’antenne de FRANCE BLEU LOIRE-OCÉAN, reconnaissait des négligences anormales), et la plupart des agences en défaut à corriger leurs pratiques (même si elles ne l’ont pas confirmé en répondant au courrier fédéral).

• Enfin, la Ministre du Logement, interpelée par les résultats et l’opinion, s’est engagée à accentuer les contrôles, et à réexaminer les plafonds réglementaires.