Cet agent assure la gestion d’un immeuble collectif, dans le quartier DALBY, appartenant à un seul propriétaire. Dès lors, il n’y a pas de copropriété. Mais il faut bien définir la quote-part de chaque logement, pour répartir les charges communes (ménage dans les accès, entretien des espaces verts…). Le Cabinet MOISON n’y avait pas pensé. Il louait depuis des années en facturant des charges locatives approximativement facturées, et surtout mal réparties. En effet, il n’avait pas pris soin de faire établir une division incontestable des tantièmes respectifs, et il n’avait pas non plus songé à mentionner dans le bail la quote-part de chaque logement loué dans l’ensemble de l’immeuble.

Nos adhérents ALC et PB étaient venus nous présenter leur problème, avec certaines factures de charges invraisemblables, qu’ils contestaient depuis des mois, alors que le Cabinet MOISON ne voulait rien entendre (comme souvent). En effet, les consommations EDF étaient facturées au nom de l’immeuble voisin, comme le contrat d’antenne, et les frais de nettoyage étaient pharaoniques. Nous leur avons expliqué qu’en outre, c’était la répartition de toutes les charges locatives qui leur était inopposable, faute de tantièmes régulièrement établis.

L’association a donc écrit au Cabinet MOISON pour formuler l’ensemble des objections relatives à cette gestion locative calamiteuse. En réponse, l’agence a admis son erreur, puis elle fait réaliser aux frais du bailleur une division de l’immeuble par un géomètre-expert, pour refaire le calcul de toutes les répartitions de charges sur 3 ans.

Ensuite, ce professionnel a fait profil bas pour négocier la régularisation complète et définitive des charges locatives sur la même période. Mais les locataires n’avaient pas accepté ces propositions, et le Cabinet MOISON a cru devoir conseiller à son client (le bailleur unique propriétaire) de déclencher une assignation, pour le paiement 2.779,95 € au titre des charges récupérables.

Nous ne saurons jamais si la détermination du montant réclamé à nos adhérents dans cette procédure provenait de l’agence ou de l’avocat. En effet, ce procès a été renvoyé à plusieurs reprises, faute de justificatifs clairs pour appuyer les sommes réclamées.

Au final, le Tribunal a examiné en détail les factures produites. Il a écarté celles établies pour l’immeuble voisin, et retenu un total de charges exigibles de 1.603,45 € (pour les 3 années concernées). Mais il a surtout tenu compte des provisions déjà versées sur les 3 exercices (avant que les locataires n’interrompent ce versement mensuel, pour arrêter les frais). Et l’on découvre alors que la différence était bien maigre pour justifier une procédure, puisque les provisions acquittées se montaient à 1.531,69 € (environ 70 €).

Le Juge a sans doute été particulièrement agacé de la démarche engagée, ce qui peut expliquer qu’il ait ramené la pénalité réclamée pour « impayé », selon le contrat de bail, à 1 € symbolique, en application de son pouvoir de révision des clauses pénales contractuelles (article 1152 du Code civil).

Par jugement du 27 juin 2013, les prétentions du même bailleur, inspiré par la même agence MOISON et le même avocat, avaient déjà été brutalement corrigées par le même Tribunal de NANTES :

• D’abord, en raison de l’imputation aux locataires par le Cabinet MOISON de travaux de propriété (« entretien de la toiture et de l’antenne collective, enlèvement d’encombrants »).

• Ensuite, un abattement a été appliqué sur le solde de la somme réclamée, du fait que « le décompte de charges (n’était) pas suffisamment précis », et la « pénalité conventionnelle » a été ramenée (là aussi) à 1 € symbolique.

• Enfin, une indemnité a été allouée aux locataires parce que « le bailleur a mis trois ans pour réaliser sa première régularisation de charges, et n’a accepté de réduire certains postes qu’après de nombreux mois de tractations ».

Toujours est-il que le propriétaire bailleur devrait regretter d’avoir payé la prestation de l’agence comme celle de l’avocat : il a sûrement supporté des honoraires élevés, pour récupérer un solde de 72,76 € (sans autre indemnité pour frais de procédure) !

Tribunal d’instance de NANTES, 1er mars 2016, N° 11-14-000309